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L’interview du mois : Romain Bonnet, en charge de projets R&D à la Direction Environnement et Ecoconception

3 minutes de lecture

Romain Bonnet, en charge de projets R&D à la Direction Environnement et Ecoconception nous présente la démarche multi-partenariale VIBEO (Valeur Immatérielle des Bâtiments et Bien-être des Occupants)

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L’interview Romain Bonnet

VIBEO est un groupement d’acteurs de l’immobilier et de la construction. Pour quelles raisons et dans quel but a-t-il été créé ?

Ce groupement a pour origine trois constats.
Premièrement, la question de la valorisation d’un bien immobilier. La localisation conditionne en grande partie, voir exclusivement la valeur d’un bien immobilier, qui intègre le bilan comptable d’une entreprise. Or, on imagine bien que d’autres paramètres liés au bâtiment, devraient avoir une influence sur cette valeur, et au-delà, sur la performance de l’entreprise.

Deuxièmement, les certifications environnementales existantes comme LEED, BREEAM, HQE, etc. sont des approches très qualitatives. Des résultats d’une certification, il est difficile d’en exprimer un gain en termes de valeur pour un projet immobilier. On est à peu près sûr que le bâtiment sera plus performant qu’un bâtiment non certifié, mais il n’est pas possible d’en déduire une expression d’un gain économique pour le propriétaire ou l’occupant du bâtiment. De plus, il est difficile de comparer effectivement deux bâtiments ayant obtenu le même niveau de certification.

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Enfin, les coûts d’exploitation d’une entreprise sont représentés en moyenne à 90% par la masse salariale contre 9% par le loyer et 1% par les consommations d’énergie. L’investissement le plus stratégique pour une entreprise est donc celui qui concerne les employés, leur productivité et leur satisfaction en général. A titre d’exemple, on estime de 4000 € à 26000 € par an et par employé, les pertes liées à des dégradations dans l’environnement de travail d’une personne.

Ces considérations sont toutes en lien avec le concept de »valeur immatérielle » d’une entreprise. Décliné à l’échelle d’un bâtiment de bureaux, on parle de la notion de « valeur d’usage », c’est à dire : Comment évaluer l’impact du bâtiment sur les occupants et sur leur productivité ? Quel gain obtient-on par des choix censés améliorer le confort et la qualité de vie et de travail ?

Fort de ces constats, le groupe SERCIB, promoteur immobilier, a alors initié des recherches avec l’aide de Goodwill Management. D’autres partenaires ont rapidement manifesté leur intérêt pour ces travaux, et ont rejoint le groupe de travail, dénommé VIBEO. Le groupe de travail comporte à présent une douzaine d’acteurs reconnus de l’immobilier, et présents sur toute la chaîne de valeurs, dont Bouygues Construction.

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Comment s’est passée cette mise en place et quelles ont été les grandes étapes de validation d’une telle méthodologie?

Afin de pouvoir quantifier la valeur d’usage d’un bâtiment de bureau, il nous a fallu la relier à ce qui apporte de la valeur à l’entreprise : la productivité des salariés. En se basant sur de nombreuses études internationales de sciences sociales, et sur les travaux de Goodwill Management sur la valeur immatérielle des entreprises, nous avons obtenu des corrélations entre des paramètres liés au bâtiment, et des paramètres qui influencent la productivité :
Paramètres liés au bâtiment :

• La localisation et l’accessibilité,
• Les qualités fonctionnelles intrinsèques (acoustique / thermique / compacité / …),
• L’aménagement intérieur et les services.

Paramètres qui influencent la productivité :
• Motivation,
• Sérénité,
• Bien-être physique,
• Heures non travaillées,
• Absentéisme / Turnover.

Afin de valider ce modèle, nous avons mené deux campagnes de « mesure in-situ ». La première a été réalisée en 2014/2015 sur cinq bâtiments, dont le siège de CPI aux Ulis. La deuxième campagne a été menée en 2017 sur plus de dix bâtiments, dont Challenger.

Pour cela, en plus des réponses aux questionnaires et des audits de Goodwill Management (analyses des documentations techniques, analyses des consommations, interview des équipes de facility management), des tests in-situ ont été réalisés par une quarantaine de participants. Chaque participant est venu travailler une journée dans chacun des bâtiments. Leur concentration a été mesurée deux fois par jour grâce à un outil de mesure de la capacité cognitive « Lumosity « .

Le capteur de données GreenMe (hygrométrie, température, bruit…) a également été utilisé pour des analyses encore plus fines. Les résultats de ces campagnes de mesure ont permis de conforter le modèle. Il a été observé une convergence entre les notes obtenues par le modèle, et la productivité mesurée des participants. Les résultats de ces travaux ont d’ailleurs été présentés lors d’une conférence en 2017 au SIMI avec tous les partenaires.

En pratique, comment se passe l’évaluation et dans quels cas peut-on l’utiliser ?

C’est une méthodologie d’évaluation et non de mesure. En pratique, un questionnaire lié aux différents paramètres influençant la productivité est renseigné. Des réponses à ces questions, une notation extra-financière est obtenue sur chacun des thèmes liés à la productivité.

De cette notation extra-financière, un « modèle de productivité » permet de déterminer l’impact du bâtiment sur la productivité des occupants et les gains ou les pertes en € qui en découlent. Le gain ou les pertes sur les charges d’exploitation (maintenance / factures énergétiques / …) est également évalué. Au final, on obtient un résultat qui peut être comparé à des standards (peu performant / réglementaire / très performant) ou à une variante de son propre projet.
La méthodologie peut être utilisée quel que soit la phase du projet où l’on se place, que le bâtiment soit en cours de conception ou qu’il soit déjà construit et en exploitation. Le questionnaire est filtré des questions non pertinentes pour les étapes de conception amont.
Ce qui est différenciant par rapport à des certifications comme le « Well », c’est l’intégration dans l’outil du « modèle de productivité », qui permet de déterminer l’impact sur la productivité des paramètres du bâtiment, et d’en déduire le calcul d’une valeur d’usage en €.

Au sein de Bouygues Construction, nous projetons d’utiliser l’outil de trois différentes façons à trois différentes étapes d’un projet : en écoconception, comme outil d’aide à la décision ; en rénovation, afin d’évaluer le gain obtenu en comparant le projet à l’existant ; et en facility management, en évaluant la performance de l’exploitation et en conseillant les clients sur des choix de maintenances, de rénovations et de services. Il y aura des sessions de formations pour les collaborateurs qui le souhaitent et un accompagnement sur un projet par UO, financé par la R&D.

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Quelle suite est imaginée pour le groupe de travail ?

La suite avec le groupe de travail est envisagée sous plusieurs angles. Une réflexion est menée sur la duplication de la méthode sur les bâtiments scolaires ou l’hospitalier, en prenant les mêmes paramètres du bâtiment mais qui joueraient sur d’autres critères sociologiques :
• Dans l’hospitalier, plusieurs études existent déjà sur la corrélation entre la guérison des malades et l’environnement dans lequel les soins ont été prodigués. Pouvoir évaluer les gains pour la société du fait d’une guérison plus rapide, en partie grâce aux propriétés du bâtiment où les soins ont été prodigués, serait un axe ;
• Pour le scolaire, il est aisé de faire le parallèle avec la concentration des élèves et la capacité d’apprendre. L’objectif serait alors d’en tirer une valeur pour la société, d’un meilleur apprentissage des élèves.
Egalement, une intégration de la valeur d’usage d’un bien immobilier, dans la méthode DCF (Discounted Cash-Flow), de manière officielle, est à l’étude avec les organismes de la profession : l’IFEI (Institut français de l’expertise immobilière) et l’AFREXIM (L’Association Française des sociétés d’Expertise Immobilière).