Des espaces devenus vacants ou sous-occupés qu’il est nécessaire alors de réinvestir et de repenser afin d’accompagner le monde du travail et ses nouveaux usages, impactés en profondeur par  la crise sanitaire et la révolution numérique. De nouvelles approches émergent alors dans ce sens. Notamment la prise en compte des temporalités et le concept de polyvalence et de modularité des espaces selon les moments de la journée, de la semaine ou de l’année. Et si cette nouvelle approche visant la diversification des usages des espaces de bureaux selon les temporalités constituait la réponse la plus agile permettant  de concevoir les opérations immobilières tertiaires de demain ?  

L’émergence du travail à domicile

Les lieux de travail connaissent des évolutions associées à une quadruple révolution : économique, numérique, sociale et territoriale. Ces dernières années, le développement d’une connectivité internet plus accessible combinée à la croissance des services numériques mobiles, ainsi qu’aux  nouveaux rapports au travail, ont généré des transformations profondes, donnant la possibilité de télétravailler. Le développement numérique s’est alors poursuivi en ce sens avec l’évolution des communications, la création de nouvelles applications de visioconférences et l’amélioration des connexions Internet toujours plus performantes, qui ont facilité les conditions du télétravail.   Cette tendance a fait l’objet de différentes études, montrant que le travail à domicile permettait de diminuer la fatigue et l’anxiété. Il donnerait en effet la possibilité d’assouplir ses horaires selon ses contraintes mais également d’éviter l’utilisation de la voiture et des transports, qui sont généralement une source de stress importante. C’est pourquoi le télétravail a su s’imposer au niveau européen en 2002 par l’accord-cadre, donnant des règles légales à son bon fonctionnement et encourageant son développement de façon à ce que “la flexibilité et la sécurité aillent de pair et que la qualité des emplois soit renforcée”. En France, l’ordonnance Macron du 22 septembre 2017 a permis de reconnaître le télétravail comme une réelle méthode de travail.   Le développement de ce concept se caractérise aussi par la prise de conscience, plus récemment, de ses bienfaits indirects sur l’environnement et le défi écologique. Dans un pays où plus de 70% des Français utilisent leur voiture pour se rendre au travail, limiter ces trajets quotidiens permet  de réduire significativement l’empreinte carbone de chacun des actifs. Pourtant, il est à noter  que certaines pratiques inhérentes au travail à distance, telles que la visioconférence, ne présentent pas un bilan carbone totalement neutre puisqu’elles contribuent, même modestement, à émettre du  gaz à effet de serre via la consommation de données provenant du réseau wifi ou cellulaire.   L’augmentation et la généralisation d’un ou plusieurs jours de télétravail hebdomadaire pour les catégories d’actifs qui le peuvent, génère une amélioration significative de la qualité de vie des urbains. Une pratique qui progresse depuis de nombreuses années, et qui a connu une croissance exponentielle depuis 2020. La crise du covid l’ayant fait entrer dans les mœurs, elle constitue aujourd’hui une attente à part entière vis-à-vis du marché du travail, notamment pour les professions intellectuelles et les métiers du tertiaire exercés au sein des grandes métropoles, hébergés dans des espaces de bureaux collectifs.  

Le télétravail : quelles conséquences pour nos villes ?

L’évolution soudaine du télétravail a provoqué un basculement important pour les villes qui voient leurs immeubles de bureaux se vider chaque jour. “Aujourd’hui, un bureau classique n’est plus occupé que 50 % à 70 % du temps.” Des espaces moins occupés qui souffrent de cette diminution de la présence des salariés et qui entraînent une multitude d‘effets négatifs sur le périmètre urbain, se traduisant notamment par une perte d’animation dans le quartier, une baisse du flux de clientèle pour les commerces de proximité et une diminution des valeurs immobilières liées.   Un phénomène qui, d’autant plus, se produit en parallèle d’un grand nombre de changements urbains d’ores et déjà à l’œuvre avant covid : multiples crises (sociales, environnementales, migratoires et du logement), réglementations et évolutions de pratiques en faveur de l’environnement et limitant la construction (zéro artificialisation nette, décarbonation, recyclage et rénovation du bâti existant), la rareté du foncier et l’augmentation du prix de celui-ci…   À ce titre, laisser des immeubles vacants ou n’utiliser que partiellement leur espace semble impensable au regard des enjeux et des modèles économiques actuels. Les acteurs de la fabrique urbaine cherchent alors à trouver des solutions à court et long terme pour permettre la réutilisation de ces bureaux. C’est de cette façon que le coworking et les tiers lieux se sont développés, permettant notamment de donner une alternative aux actifs voulant mieux distinguer vie professionnelle et vie privée, tout en cassant l’isolement du télétravail. Des solutions innovantes mais non suffisantes sur le long terme pour répondre aux problématiques globales soulevées par  la vacance de l’immobilier tertiaire en centre urbain.   Ainsi, des méthodes déjà faiblement engagées auparavant, s’imposent plus largement aujourd’hui. On cherche à développer l’idée d’intensification des usages au sein d’une même structure. Il s’agit d’aborder une ville ou un immeuble en fonction de leur temporalité par la démarche de “chrono-urbanisme” ou “chronotopie”. Cette théorie a notamment été utilisée pour le concept de la « ville du quart d’heure », concentrant l’ensemble des besoins essentiels d’un citadin au sein d’un espace limité et aisément accessible par toutes et tous. Cette méthode permet alors de proposer un maximum d’usages à un même lieu afin de donner plus de flexibilité selon la temporalité    

Alors concrètement, comment fonctionne la chronotopie ?

“Le temps […] Est une clé d’entrée essentielle pour la compréhension, la gestion des sociétés et un enjeu collectif majeur pour les hommes, les organisations et les territoires. Dimension naturellement inscrite dans l’approche du développement durable qui répond aux besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures, le temps reste pourtant une clé de lecture ou d’action, un levier moins mobilisé que ceux de l’énergie ou de l’espace dans la fabrique et la gestion de la ville et des territoires.” En effet, les acteurs de la fabrique urbaine doivent changer de vision pour penser, concevoir et gérer la ville en prenant en compte à la fois les flux et les emplois du temps, afin d’imaginer ensemble des villes plus humaines, accessibles et plus qualitatives. Le développement d’outils urbanistiques prenant en compte les temps urbains et sociaux tout en réfléchissant au concept de polyvalence et de modularité des espaces, semble alors être une solution durable pour demain. Il vise à limiter la consommation d’espace et d’énergie mais aussi à  maintenir l’intensité urbaine et le lien social.   Il existe aujourd’hui trois hybridations possibles afin de maximiser la fonctionnalité d’un même lieu. Tout d’abord on parle de “mutualisation des espaces”. Il s’agit ici d’exploiter une surface pour un même usage, mais avec différents profils d’utilisateurs. Ainsi, les différents usagers se complètent sur la dimension temporelle. Par exemple, un espace de coworking pourrait accueillir des étudiants les soirs et week end.   Ensuite vient l’idée d’ “hybridation des usages”. Un seul espace peut proposer plusieurs usages. Le studio Heldergroen au Pays-Bas illustre bien ce concept avec sa proposition d’open-space doté de bureaux qui, “à 18 heures pile, […] Remontent comme par magie, grâce à des câbles en acier, et viennent se loger dans d’astucieux faux-plafonds. L’espace de travail se transforme alors totalement et peut servir à autre chose : pour organiser des cours de gym par exemple, accueillir une conférence ou transformer le lieu en dance-floor.”   Le dernier outil temporel consiste à la fois à mutualiser & hybrider les espaces. Si l’on pousse le concept de chronotopie jusqu’au bout, il est possible de mixer usages, usagers et temporalité.   Récemment, l’association Les Bureaux des Coeurs a développé cet outil en donnant la possibilité aux personnes en grande précarité, de se loger au sein des bureaux des entreprises, le soir et le week-end lorsque les lieux sont vidés de leurs salariés. Cela permet aux sans-abris de se concentrer sur leur vie professionnelle et leur réinsertion, dans l’idée du “logement d’abord”. La chronotopie propose ainsi une réelle réponse à ces enjeux sociétaux, aujourd’hui majeurs en France. Cette mutualisation et hybridation se développent d’ores et déjà dans les constructions neuves. C’est d’ailleurs un des axes structurants pour les projets du programme “réinventer Paris”, qui a présenté la construction d’un immeuble intégrant des usages alternatifs suivant le moment de la journée ou de la semaine : “Le Chronotope à Paris 13”. Le Chronotope prendra en compte “les nouvelles temporalités de la vie urbaine : la ville qui travaille, la ville qui commerce, la ville qui dort, la ville qui s’amuse, la ville qui s’instruit, la ville qui crée …”  

Alors pourquoi ne pas développer le concept de chronotopie pour sauver les immeubles de bureau ?

Compte tenu des transformations qui affectent les rythmes urbains traditionnels, il semble désormais fondamental de considérer davantage la pluralité des temporalités sociales qui rythment les espaces urbains. Une solution durable permettant de répondre à de nombreux enjeux sociaux, économiques et environnementaux, notamment en termes de consommation foncière. Cette démarche pourrait également répondre à l’urgence du “sans-abrisme” par la transformation, de façon temporaire, des usages des bureaux vers ceux du logement.   Ainsi, pour permettre le développement de la chronotopie dans la conception urbaine et mieux répondre à l’évolution des besoins et des modes de vie, il est indispensable d’anticiper la capacité des programmes immobiliers à changer facilement de destination avant même leur construction, notamment en travaillant avec agilité les sujets d’accès, de volume, de communs et même de façade et d’ouvertures dès le stade conception initiale. Il devient donc nécessaire d’explorer des modes de constructions réversibles qui permettent de réduire les difficultés d’adaptation dans le temps de l’immeuble à un changement d’usage (du bureau vers le logement notamment).   Il est important cependant de ne pas tendre vers une intensification des usages sur l’ensemble du territoire. Car même si la chronotopie représente une réelle solution pour le futur de nos espaces urbains, il est essentiel de maintenir des “vides” en ville permettant aux citadins  des temps de respiration et de maintenir de zones aérées au sein de tissus déjà fortement densifiés.   Le réinvestissement des immeubles de bureaux, au profit d’une ville mieux adaptée à nos usages, temporalités et aux enjeux actuels, peut réellement être bénéfique au territoire et à ses habitants. Ainsi, les changements et les dispositifs d’ores et déjà engagés en faveur de politiques publiques de réhabilitation et de construction urbaine sous l’angle chronotopique, peuvent, sur le moyen terme, nous permettre de fabriquer des villes plus en adéquation avec l’évolution actuelle des besoins et des usages. Cela, tout en étant en phase avec les défis environnementaux et les objectifs d’amélioration du vivre ensemble et du cadre de vie.   Lire aussi

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